在过往的历轮国内房地产逆周期调节政策乃至全球范围内的宏观经济逆周期调节进程中，减税降费一直是从未缺席且行之有效的政策，我们也曾在近期发表的刊文《房地产市场止跌回稳需要房价止跌回稳》中重点展望了相关政策。对购房人而言，房地产交易环节涉及的主要税种包括契税、增值税、个人所得税等，其中契税主要由买方缴纳，增值税、个人所得税主要由卖方缴纳，但在实际二手房交易中，税负其实都转嫁给了买方。在一线城市，由于普宅和非普宅的划分不同，交易环节税费如增值税和个税缴纳标准亦不相同。11月13日晚，财政部、税务总局、住房和城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，公告内容涉及多个税种，我们总结主要政策变化如下：

1.契税方面，调整前，全国范围内，首套房面积在90平以下按1%征收，面积在90平及以上按1.5%征收，二套房面积在90平以下按1%征收，面积在90平及以上按2%征收。调整后，将90平的低税率面积标准提升至了140平。而针对北京、上海、广州、深圳四个一线城市，此前二套房不论面积段均按照3%征收，调整后与其余城市保持一致，也即按照1%和2%分档征收。

2.增值税方面，现行政策为，针对四大一线城市，持有年限满2年普通住宅免征增值税，不满2年按照5.3%全额征收，而对于非普通住宅满2年按照5.3%差额（税务核定价-原值）征收，不满2年按照5.3%全额征收。而一线以外的其他城市，对个人销售购买2年以上的住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。此次公告未对税率和免征年限进行调整，但明确了待一线城市取消普宅标准后，将与全国其他地区适用统一的增值税政策。

3.个人所得税方面，现行政策为，持有满5年且是唯一住房的免征个人所得税，持有不超过5年或者满5年不是唯一住房的需要按照房产转让差额缴纳20%的个人所得税。需要指出的是，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税基调整为房产转让收入全额，同时区分普宅与非普宅，普宅按1%征收，非普宅按2%征收。此次公告虽未对个税征收细则官宣调整，但隐含的后续普宅与非普宅标准的取消亦会实质性降低个税税率。

4.土地增值税方面，2010年税务总局规定了现行预征率下限，除保障性住房外，东部地区省份下限为2%，中部和东北地区省份下限为1.5%，西部地区省份下限为1%。调整后，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，也即东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。需要指出的是，针对普宅与非普宅的划分不同，目前各地适用的预征率亦不相同（各地差异较大）。此外，公告明确了，对于取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

结合调整前后的政策，我们分项来看影响情况：

1.契税方面，将1%最低税率档的面积标准从90平提升至了140平，所以直接受益的是购房面积段在90-140平的购房群体，若是首套房相当于税率下调了0.5%，若是二套房相当于税率下调了1%，此面积段以外的购房人调整前后税率不变。需要强调的是，此次政策调整明确了北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，此后契税政策全国范围内将保持一致，因此受益最大的是一线城市二套房的购房群体，若购房面积在140平以下，税率将从原先的3%下调至1%，下调幅度最大，因此在一定程度将刺激一线城市改善型需求的释放。

2.增值税方面，由于此前差异主要体现在一线城市非普宅在持有年限满2年的情况下仍需缴纳差额增值税，而全国其余城市均无须缴纳，此次政策公告明确了待一线城市取消普宅标准后，将与全国其他地区适用统一的增值税政策。我们预计一线城市将很快调整取消普宅与非普宅划分标准。9月29日上海六部门联合印发通知提到将及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。9月30日北京六部门也联合发布通知提到将按照国家工作部署，及时取消普通住房和非普通住房标准。广州和深圳尽管尚未发布相关通知，但从城市能级和影响力而言，如若京沪明确取消，广深必然跟进。我们预计年内就将看到相关调整，一线城市的二手房交易或将随之迎来又一高潮。

3.个人所得税方面，尽管此次公告并未提及相关调整，但我们预计全国范围内各城市将通过因城施策自主取消普宅和非普宅标准划分的方式逐步实现个税的调降。截至目前，全国已经有山西、河南、天津、武汉、佛山、莆田等多个省市明确取消普宅与非普宅划分。普宅与非普宅标准，是我国在住房供给尚不充裕、为了调节住房市场供给结构背景下而出台的紧缩型调节政策，在过去对稳定房地产市场起到了重要效果，但在房地产供求关系发生重大变化的当下已经不能适应新形势的需要，我们预计未来取消省市将逐步扩围。

4.土地增值税方面，此次公告将预征率下限系统性降低了0.5个百分点，由于调整的是下限，实际执行的预征率仍由各地因城施策结合地方情况最终确定。预征率调整的背景是随着房地产市场形势变化，不同房地产项目的增值水平发生结构性分化，有的房地产项目增值率下降幅度较大，有必要对预征率下限作出调整，以便给各地科学调整预征率预留空间，促进房地产市场平稳健康发展。此外，由于普宅与非普宅划分亦会影响预征率，如宁波市现行普宅预征率为2%，非普宅预征率为3%，因此考虑到普宅与非普宅标准未来的逐步取消，平均预征率水平亦会系统性下降。相较于前三项税收政策主要着力于需求端的购房人，土增税主要面向供给端的开发商。降低预征率有助于改善房企现金流情况，缓解资金压力，进而改善企业经营预期。

综上所述，此次税收政策调整覆盖范围较大，充分让利购房人和开发商，从需求和供给两端同步发力，切实降低购房人交易成本，改善房企资金压力，稳定市场预期。我们认为，此次政策调整受益最大的将是一线城市二手房交易，随着普宅与非普宅标准取消的逐步落地，我们认为年内一线城市二手房成交量将迎来又一高潮，成交量持续放量后房价也有望逐步止跌回稳，我们预计2025年底一线城市房价将逐步企稳，一线城市止跌回稳带来的预期引导和外溢作用是全局房地产市场止跌回稳的关键一环。展望未来，我们认为税收政策仍有进一步发力空间，如：契税方面不再区分首套和二套、统一税率标准不再按照面积段划分，增值税方面进一步下调增值税率、下调免征持有年限乃至取消、给予一定免征面积等，个税方面不再区分首套和二套、下调免征持有年限乃至取消、给予一定免征面积等。（东北证券研究咨询分公司房地产首席分析师 吴胤翔）